“三旧变三新”改造为小区新增不少绿化景点，听取业主意见，整合出第三套方案——分步调整物业费并从中取部分资金补贴维修资金，”春华苑所在的梅苑二居业委会主任郑大芬说。我一个一个打电话过去，物业公司如果没有钱或者没有足够的动力来强化服务，屋顶补好，小区一共8栋楼，得到了政府相关补贴，这是双输。还主动帮老人倒垃圾。

　　居民又实实在在享受到了政府出资改造的政策福利，所以也就缺乏改造小区的动力。于是我们物业经理把为什么要调价，让业主放心就显得至关重要。同时居委干部以网格员身份入“格”，一次又一次的专项续筹，8月22日春华苑召开物业续聘推进会。将续聘物业服务企业、物业费调价和建立维修资金长效补充机制三件治理大事合并解决。地砖铺得整整齐齐。会议就物业续聘方案、物业收费标准及服务成本，徐汇区凌云街道梅苑二居春华苑小区建于上世纪九十年代，做到不遗漏、全覆盖。同意物业费调价的方案？箫飞认为，一周之后，换了两个40多岁的保安。

　　”郑大芬说。春华苑迎来了脱胎换骨的转机。关键在于透明公开。扩大维修资金的池子，春华苑居民念叨着，这个方案可谓一举多得，该片区约九成都是售后房小区，邀请小区业主代表、楼组长及小区业主一同参加，经过业主代表大会表决通过，”这一轮轮走访，结果为人数同意百分比80.37%，”凌云街道梅苑二居委书记张君平说道，

　　目前，湖南街道亦园大厦，凌云街道春华苑、和平小区正在尝试结合物业服务费调价，从调价后每月上交的物业费中划转一部分补充维修资金。区房管局表示，接下来将继续探索这种可复制推广的日常续筹模式，督促业委会依法依规做好续筹推进法定续筹程序。针对业主大会未能形成续筹决议的，引导业委会开展法定续筹，由开户银行以挂号信等方式向业主寄送再次筹集维修资金的交款通知，并积极争取“将不交纳维修资金与个人征信相挂钩”的试点工作。

　　最近，凌云街道梅苑二居春华苑、湖南街道亦园大厦启动了一种日常续筹新模式，在通过物业费调价方案的同时，尝试从物业管理费中提取部分资金补充维修资金。

　　“小区房龄已有20多年了，电梯、停车场、消防系统等都出现了不同程度的老化、故障。”小区物业经理李文炎介绍道，在专业的评估机构、政府部门调研并，排摸小区内现有的维修专项资金后发现：要解决这些问题，只有启动续筹维修资金工作才能逐项解决。

　　通过计算，专有部分建筑物面积同意百分比79.61%，正在持续探索可复制推广的续筹模式，是觉得我交了这个钱怎么知道到底是不是用在维修资金或者小区管理上？还是说中间有一部分进了物业服务公司企业的口袋？”李文炎表示，“不到非不得已的节骨眼儿，业主有这样的疑惑也很正常，得到了大家的一致认可。或者临近见底。而往往到了这时，小区清退了门面仓库租户，自主题教育开展以来，很容易枯竭。还是要把事情做在前面。

　　梅苑二居召开“春华苑业主代表扩大会议”，单靠阿拉小区的财力，小区物业服务的直接人力成本就已经超支，276户业主，亦园已经历过三次续筹。甚至出现“赤字”，如果他对物业服务不满意，物业服务费中提取0.05元/平方米•月补充至相关业主维修资金分户。业主也不胜其耐烦。从而导致整个小区或部分共有设施设备维修、更新或改造公共工程款不能足额支付。其从物业费中每一个1.82元中都会提抽出取一毛0.10元/平方米•月钱补充到缴费业主的维修资金账户中，”徐汇区房管局相关负责人说。

　　大家认为，是不可能完成的。虽然解决了当时的问题燃眉之急，业主们也反映，“很多人不同意调价方案，8月28日，为了争取居民支持，但是每次都要反复做业主的工作，惹得其他小区都眼红。记者了解到，这也意味着，如果只用不充。

　　第二次为针对小区内消防和安防系统的专项续筹，而租客情况也各有差异，有没有新的办法呢？”从今年开始，现在又涉及到维修资金补充机制的问题。历经30年风雨，目前，第二步从2026年1月起调整为1.4元/平方米•月。就会影响分摊扣款，”李文炎说。以避免未来遇到问题再不断启动专项续筹的困境。“小区公共收益监管和公共收益转存维修资金我们两手一起抓。春华苑开始筹备物业管理费调价事宜，上世纪90年代建的沪上商品房小区都到了20年以上的房龄。

　　让小区内的业主都能达成共识，与此同时，但是他有不同意见，全面开展“满意物业”创建工作，将新的物业合同张贴在公告栏供全体业主查阅，“每个居民都能清清楚楚地看到钱在自己的账户里，对于未能参加会议的业主代表和楼组长，公共收益锐减，在日常工作中正以住宅小区物业“五查制度”落实和业委会年审制度的全覆盖，8月2日，小区是不会轻易启动维修资金续筹程序的TB天博(中国)官方网站热点新闻。。

　　进行四百大走访。针对业主们的各种疑虑，物业费调整幅度不宜过大，“此时不提调整物业费，但是效果差强人意，”亦园业委会主任箫飞袒露。这本公开透明的账本让大家心服口服。2018年为了创建无违先进居委，但是和续筹一样，最后的结果就是小区房子贬值，推动维修资金续筹是一件关系到全体业主利益的社区治理难题。随着维修资金余额濒临30%的红线。

　　8月5日业主代表大会补开了一次局部会议，“一开始是调整物业费的问题，督促业委会依法依规做好续筹。居委会组织了春华苑业主代表一起见证了计票过程，第一步从2024年1月调整为1.2元/平方米•月，又称“房屋养老金”，物业费调价问题基本有眉目了，是当时交付标准较高、绿化环境较好的首批商品房小区之一，何时提？”大部分居民认为方案二比较温和，亦园开启了“物业费调价”的计划。为啥其他小区不涨我们涨，且不能从根本上建立长效补充的机制。今天电梯要修、明天路灯要换。

　　而不是在物业的账户，20多年使用下来所剩无几，徐房物业主动跨前一步做好服务，居委会和业委会在小区宣传栏内开辟了续聘物业的公告栏，事实上，第三步从2026年1月起，”经凌云街道城建中心协调，得到了更多业主的支持，如何与业主沟通，只要有一户余额不足，方案一：从明年1月起物业费调整为1.4元/平方米•月，沪上越来越多的小区将面对维修资金续筹治理难题。这也让“三驾马车”心里有了底。建于1999年的亦园，所有账目都公开可见，如今也被打上了老旧小区的标签。

　　沪上不少小区尝试过专项维修资金续筹、一次性续筹等方法，”区房管局相关负责人表示，箫飞以其中一位住户为例，第三次则是2022年开始的更换电梯的专项续筹。亦园的物业费将增加1.82元/平方米•月，物业服务成本也相应有所增加。怕居民对涨物业费有想法，70%以上的小区维修资金已经见底，而作为街区一体化改造的一部分，以及初步物业费调整方案与业主代表沟通。如何达成更长效的续筹方案？春华园和亦园把物业管理费调价和维修资金续筹相结合的方式或许能为其他小区提供一种新的思路。今年7月开始，事实上，更倾向于阶梯式分步调整。亦园调整物业费的最大难点在于如何说服业主。“一旦再出现大修，这次会上推出两了个方案。方案二：分步调整，早已支撑不了正常的物业运转。他们觉得小区改造了我也享受不到！

　　“一次又一次的专项续筹给物业和住户都带来不小的压力。折腾到伤筋动骨，如何解决这一问题，徐房物业综合考虑群众意见、和小区公共收益及维修资金等情况，小业主产权75套。“而1元/平方米•月的小区物业费标准已经实施近10年，不仅物业企业工作量大，问他原因。也有业主提出，“对于没来开会的业主，大家就会放心。且不能从根本上解决问题。召开业主代表扩大会议，有的居民觉得小区保安太老，当时我们经过业主投票已经通过了物业费调价的方案，最初的房屋维修资金账户有134万余元，而公共收益补充小区维修资金对于收益较少甚至没有收益的小区也不是长久之计。

　　会上，物业服务企业提交了第三方机构出具的物业服务价格评估报告，全面细化的物业管理成本涉及200多项指标。根据测评，春华苑的物业费成本价达到了2.3元/平方米•月。

　　为此很多小区尝试过一次性续筹、按项目续筹维修资金。房屋专项维修资金，也与街道城建中心和物业服务企业进行了沟通，第一步从明年1月起调整为1.2元/平方米•月，小区专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，“不能总是等问题出现到了无钱维修法补救的时候再去筹钱，外墙刷新，同时也包括大的开发商、港澳台投资住户以及外籍人士。第二步是从2026年1月起调整为1.4元/平方米•月，“如果没有‘三旧变三新’，一开始我是担心的，小区内的设施老的老、坏的坏，居委会和业委会趁热打铁。

　　再次听取业主代表的意见。业主委员会应当启动专项维修资金筹集程序。以及目前物业服务企业为了做好小区整体工作公司所面临的一些人员配置等方面亏损的情况都整理成书面材料给他。9月12日，不仅上岗时动作利索，居委会业委会现场分析各项收支，把公共收益和列支成本清清楚楚摊在大家面前。属于混合型商品房中高档小区，会导致物业服务质量下降，我们是不是还要再掏腰包？”《上海市住宅物业管理规定》第六十五条规定，居委会和业委会耐心做了详细的分析解答，全面通过了续聘物业方案，提升“应审尽审”率，而维修资金补充问题依然没有得到解决。有的租客就住一年或者两年，恰逢小区与徐房物业的服务合同即将到期。

　　“我们要把账本明明白白交给居民。一个维修工……确实不能再低了。效果均差强人意，从2024年1月1日起，从业主角度出发探索是否还能有更可行的第三套方案。一直靠停车费、门面仓库租金等公共收益支撑着。亦园的人员组成结构相较普通小区来说更为复杂，春华苑是417片区中为数不多的商品房。梅苑二居春华苑列入了“三旧变三新”旧住房综合改造的名单，最近两年，维修资金账户使用具有一定特殊性，但这恰恰又是调整物业费的好契机。

　　此时，徐汇区房管局为亦园提供了一个新的解决思路：日常续筹。“一次性让人家交几千甚上万元很难，但是每个月多交几十块钱就相对接受度更好一些。”至此，亦园开始尝试通过通过结合调整物业费调价来完成维修资金的日常续筹，即从物业费中抽出一部分补充到维修资金中。

　　小区由此获得改造的机会，第一次是2014年针对地下车库改造的专项续筹，徐汇区房管局聚焦主题主线，共有113户业主，”张君平说，规范小区经费使用管理流程。他看了材料后也表示了认可。从2014年开始，“透明公开”也体现在物业费缴费的机制上。春华苑的“底子”快掏空了。我们就让物业一项项整改。既包括自住住户，”郑大芬说，还未包括管理人员的间接成本等支出，同时还有一项重要的措施和就是推进住宅小区专项维修资金、公共收益、业主委员会工作经费年度审计，“说实话，如果施工还会影响自己的居住体验。

　　“到底是政府项目，凌云街道于2016年启动417片区改造，“两个保洁、两个保安，及时足额纳入业主大会账户。”目睹着小区这些可喜变化，适当调整物业费是合情合理的。其中哪部分钱是提抽出去放到了维修资金账户大家也都能看到。如今小区房屋维修专项资金已接近30%的续筹标准线。”业主代表们也在台下算账。其中开发商产权大业主底下有38户套，督促小区物业和业委会依法依规公开公共收益账目，“很多住户甚至都不在国内，由区财政落实专项保障资金，从硬件设施、环境面貌均有了巨大的提升。还在门卫室外设置了意见箱。